党的十八大以来,在加强房地产调控的同时,房地产长效机制建设、住房制度改革全面起步。2016年底的中央经济工作会议,首次明确“房子是用来住的、不是用来炒的”的住房新定位,这成为长效机制建设、住房制度改革的总纲。党的十九大报告提出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。彰显了让住房回归“居住属性”、实现百姓“宜居梦”的改革导向,也明确了推进住房制度改革的目标,即包括外来人口等新市民在内,要让全体人民住有所居。唯有此,房地产行业才能回归健康发展轨道、行业与经济才能相得益彰。
 
  改革开放近40年来,特别是“房改”20年来,我国住房发展迅速,城镇常住居民人均住房面积达到36.6平方米,超过发达国家的平均水平,不仅迎合了快速城市化期间,每年新增2000万左右城镇人口的居住需求,而且极大地改善了计划时期受“短缺经济”约束的住房需求,城市面貌和公共服务也因为房地产发展而大为改观。但是,近几年来,房地产有偏离居住和民生属性,滑向资产和金融属性的迹象。
 
  根据国家统计局的数据,截至2016年底,我国有2.45亿城镇外来人口。由于缺乏稳定的、相对体面的、低成本的居所,这部分城镇化“生力军”,目前多数在城镇处于“漂”的状态。2016年,我国常住人口城镇化率高达57.35%,但户籍人口城镇化率仅41.2%,与前者相差16个百分点;集中外来人口近50%前30大城市,二者更是相差了20-40个百分点。
 
  目前,大多数城市,户籍人口的住房自有率可以达到70%左右,很多三四城市高达90%左右。因此,住房问题主要集中在非户籍人口等新市民。住房供求错配,就需要改革现有的住房制度。“租售并举”、“先租后买”,这是堪比1998年“房改”的我国住房领域又一次重大的制度创新。
 
  2016年,我国农民工月均收入仅为3275元。但是,根据链家地产统计,当前大城市商品住房套均平均租金超过3000元。
 
  租金高、不体面、不稳定,导致新市民无法结束“漂”的状态而“安顿”下来。“租售并举”、“先租后买”及渐进实现的“租售同享”,这是新市民结束“漂”的状态、安顿于城市的重要路径。相比较“漂”,“安顿”最大的不同,就是预期改变了。“漂”意味着随时可能离开,“安顿”则意味着,未来较长的一段时期内,将会在这里工作和生活。
 
  新市民体面、低成本、稳定地“安顿”下来,也意味着被买房积蓄、就业地城市消费和决策行为“短期化”、无望融入城市而将积蓄寄回乡下(建房或为养老储备)等无法在城市实现美好生活的消费诉求,将会被释放出来。
 
  从调研看,凡在城市居住3-5年的,多数人会举家迁往城市或在城市组建家庭,并想方设法买房,这就是在城市“扎根”。因此,十九大报告中,对于住房新制度,除了租售并举,还提出“多主体供给、多渠道保障”。由于收入限制,新市民中短期内购买商品房有一定难度,近期京沪大规模建设、得到住建部高度评价、提出“希望形成可复制、可推广试点经验”、“政府让利、市场建设”的共有产权住房,已推广至深圳、厦门、福州、海南等地,这就是“多主体供给、多渠道保障”的一个类型。
 
  收入水平提高后,新市民还希望拥有完整产权,甚至更高质量的居住。因此,除了壮大租赁、实施共有产权及对最低收入人群的保障外,还有市场多主体、多层次供应的商品房和租赁房。总的来说,上述新的住房供应制度,能够契合新市民为主体的多元化住房需求,住房才能回归居住属性、全体人民才能住有所居。新市民“扎根”城市以后,不管是改善居住条件,还是追求更好的城市生活,消费需求将会明显释放,并且带动交通、教育医疗、休闲娱乐等基础设施和公共服务需求发展。
 
  上述路径的住房制度改革,不仅确保楼市不会大起大落,还能确保以有效需求代替无效的投资投机需求,让高房价渐进“软着陆”,这是房地产行业健康发展的唯一选择,也是房地产、新型城镇化、经济增长相得益彰的体现。
 
  目前,“3个一亿人”战略中,“1亿农业转移人口在城市落户”将在2020年实现,届时户籍人口与常住人口城镇化率将缩小2个百分点。下一个5年是进一步深化改革的5年,在住房领域,土地制度改革、住房供应制度改革将会取得更大进展,配套改革(如户籍制度、社保制度、金融制度、公共财政建设等)也将同步推进。
 
  到2030年,“3个一亿人”战略将全面实现,我国城镇化水平将达66%,还将新增城镇人口3亿左右。届时,住房居住和民生属性进一步彰显,房地产行业步入健康发展的轨道,与经济也将更加协调。